Блоги

Предварительный договор является организационным договором, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор). В случаях нежелания стороны предварительного договора заключить основной договор, применяются правила п. 4 ст. 445 ГК, регулирующие отношения, которые складываются при заключении договора в обязательном порядке.

Правовое значение предварительного договора состоит в предоставлении заинтересованной стороне права требовать заключения соответствующего основного договора и компенсации потерь, вызванных задержкой заключения договора, а в случае, когда заключение договора оказывается невозможным в силу причин, за которые отвечает контрагент, - права на возмещение убытков, причиненных уклонением от заключения основного договора.
Предназначение института предварительного договора выражается в первую очередь в обеспечении гарантированности контрагента путем связывания его обязательством заключить основной договор. В этом смысле конструкция предварительного договора, направлена на недопущение случаев уклонения участников гражданского оборота от заключения ими основного договора.
Особенности предмета и срока.
Из числа существенных условий основного договора предварительный договор должен, во всяком случае, содержать условия о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. При отсутствии указания на срок основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или любая из сторон не направит другой стороне предложения заключить договор, то обязанности, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.
Так, решением Кузнецкого городского суда Пензенской области от 07.09.2011 г., оставленным без изменения кассационной инстанцией Пензенского областного суда, в удовлетворении исковых требований П.Г.А. к П.А.Ю., В.Н.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома – отказано. Судом принято во внимание, что стороны договорились между собой заключить основной договор купли-продажи в определённый договором срок, однако до истечения указанного срока предложение о заключении этого договора ни одна из сторон не сделала. Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору прекратились .
Важно помнить, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуг . Даже в тех случаях, когда предварительный договор купли-продажи содержит все условия основного договора и сам по себе он не является основанием для признания за истцом права собственности на спорное нежилое помещение .
В сегодняшней практике авансовые, либо 100% платежи по различным предварительным договорам (как купли-продажи, так и аренды) стали обычным явлением. Между тем, предварительный договор заключается по поводу будущего основного договора, а не по поводу какого-то конкретного имущества, условие об оплате в рамках предварительного договора неправомерно, поскольку он воплощает в себе лишь обязательства организационного, а не имущественного характера.
Перечисление денежных средств в соответствии с предварительным договором может быть признано ничтожным условием этого договора. На практике чаще всего уплата денежных средств по предварительному договору квалифицируется как неосновательное обогащение. Действительно, здесь мы имеем дело с получением имущества (денег) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Тот факт, что уплата денег предусмотрена в условиях самого предварительного договора, не меняет данной квалификации, так как договор не должен содержать неправомерных условий.
Решением Саратовского районного суда Саратовской области удовлетворены исковые требования С.Т.А. к Ш.Н.П. в части взыскания аванса в размере 100000 руб. по предварительному договору купли-продажи квартиры, долга в сумме 2000 руб., задолженности за электроэнергию и газ, расходы по оплате госпошлины удовлетворены, в остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда, не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и принимая новое решение в этой части, в кассационном определении указала, что на момент получения аванса в счет стоимости дома Ш.Н.П. не была его собственником и не могла в силу закона брать на себя обязательство по его продаже. До окончания действия предварительного договора она так и не оформила прав на продаваемую недвижимость, в связи с этим к сложившимся правоотношениям применимы положения ст. 1102, 1107 (п. 2) ГК РФ, то есть полученный аванс является неосновательным обогащением, на сумму которого подлежат начислению проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ, с момента получения аванса .
Недобросовестный контрагент.
Поскольку предметом предварительного договора является не конкретное имущество, а будущий договор по поводу этого имущества, недобросовестный собственник (одна из сторон предварительного договора) не ограничена в реализации права продать указанное в предварительном соглашении имущество третьему лицу. Оспорить состоявшуюся сделку на практике крайне сложно.
В данном случае, имущество, описываемое в предварительном договоре купли-продажи, не является его предметом, это имущество - предмет будущего приобретения по другому (основному) договору. Будущий покупатель не обладает правом истребования имущества из чужого незаконного владения. Невозможно оспорить состоявшуюся сделку по мотиву ее недействительности как противоречащую требованиям ст. 460 ГК РФ. Действительно, продавец обязан передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, однако предварительный договор обременения на имущество не накладывает. К обязательствам, обременяющим имущество, относятся такие договоры, как купля-продажа, мена, дарение. К сожалению, в действующем законодательстве нет норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор. Поэтому договор купли-продажи не может быть признан недействительным ввиду наличия обязательств, вытекающих из предварительного договора.
Несостоявшийся покупатель не может требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с третьим лицом. Единственным способом защиты прав от неисполнения условий предварительного договора для пострадавшей стороны является обращение в суд с иском о понуждении заключить договор и о возмещении убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения этого договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Важно учитывать, что суд может понудить к заключению договора купли-продажи лишь тогда, когда у продавца имеется в наличии данное имущество. Если же это имущество выбыло из владения продавца и на момент рассмотрения спора является собственностью иного лица, выступающего добросовестным приобретателем, то понуждать к заключению основного договора нельзя. Заключение основного договора на день подачи иска невозможно виду отсутствия его предмета. Остается заявить лишь требование о возмещении убытков, которые истцу необходимо документально подтвердить.
Таким образом, хотя предварительный договор формально делает заключение основного договора обязательным для обеих сторон, фактически при недобросовестном поведении одного из контрагентов, связанном с отчуждением имущества третьему лицу, восстановить в полном объёме нарушенные права и интересы потерпевшей стороны практически невозможно.
Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательства.
Для защиты от недобросовестного поведения контрагента целесообразно предусмотреть в предварительном договоре неустойку за отказ контрагента от заключения основного договора.
Следует обратить внимание, что применение штрафных санкций за нарушение условий предварительного договора не регламентировано российским законодательством, которое не предусматривает подобных санкций за незаключение договора. С другой стороны, предварительный договор является самостоятельным гражданско-правовым обязательством, и следовательно, неисполнение или надлежащее исполнение его условий может повлечь взыскание неустойки (ст. 330 ГК РФ). Нужно учитывать также, что неустойка является не только мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение гражданско-правового обязательства, но и служит способом обеспечения его надлежащего исполнения. Перечень обеспечительных сделок в п. 1 ст. 329 ГК РФ является открытым, поэтому допускается включение в договор условий о способах обеспечения исполнения обязательств, не только предусмотренных законом, но и выработанных самими сторонами.
В судебно-арбитражной практике вопрос о правомерности включения в предварительный договор условия о неустойке разрешается в большинстве случаев положительно . Практика судов общей юрисдикции показывает, что в случае просрочки исполнения обязательств, установленных предварительным договором, просрочившая сторона должна уплатить неустойку (штраф, пеню), если такой вид обеспечения обязательства предусмотрен законом или договором.
К.Л.В. обратилась в суд с иском к В.Т.В. о взыскании штрафа (неустойки) в размере 905000 руб. за несвоевременное исполнение обязательств по предварительному договору. В обоснование требований указала, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества она и В.Т.В. взяли на себя обязательство заключить договор купли-продажи не завершенного строительством жилого помещения и зарегистрировать его в Управлении ФРС по Саратовской области в определенный срок. Данное обязательство было обеспечено штрафом в размере 5000 рублей за каждый день просрочки. При этом ответчик гарантировала, что продаваемое имущество никому не продано, не подарено, под запретом и арестом не состоит. После заключения сторонами основного договора выяснилось, что продаваемое имущество было обременено ипотекой, в связи с чем государственная регистрация договора купли-продажи произведена с нарушением установленных предварительным договором сроков. Договор купли-продажи зарегистрирован не в установленный срок, а с просрочкой исполнения обязательства на 5 месяцев.
Решением Кировского районного суда г. Саратова исковые требования о взыскании штрафа удовлетворены частично с применением ст. 333. ГК РФ, поскольку при разбирательстве настоящего дела судом первой инстанции было установлено, что ответчик В.Т.В. допустила просрочку исполнения обязательства в части государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости в установленный срок, а именно не предприняла достаточных и своевременных мер по представлению сведений о прекращении ипотеки на продаваемое ею недвижимое имущество, то она согласно условиям договора должна уплатить штраф за нарушение обязательств по договору .
Задаток и аванс в предварительном договоре.
Во многие предварительные договоры включаются условия о задатке, применяемом в случае отказа или уклонения одной из сторон от заключения основного договора. Теоретически в рамках предварительного договора не может быть реализована функция задатка, так как это договор организационный, во исполнение него не может производиться передача какого-либо имущества, в том числе и денег, одной стороны другой стороне. Намерение заключить в будущем договор не означает возникновение обязательства по уплате платежа, в связи с чем полученную в качестве задатка денежную суммы по предварительному договору в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.
М.А.А. обратился в суд с иском к П.И.В. с требованием о взыскании суммы задатка в двойном размере. В обоснование требований истец указал, что между ним и ответчиком был заключен устный договор о покупке квартиры в г. Ноябрьске. Ответчиком написана расписка о том, что в качестве задатка она получила от истца 150000 руб. Поскольку сделка купли-продажи до настоящего времени не оформлена по вине ответчика, истец просит взыскать сумму задатка в двойном размере.
Решением Октябрьского районного суда г. Саратова исковые требования М.А.А. удовлетворены в части, взыскана сумма аванса в размере 150000 рублей. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сумма, переданная М.А.А. в счет платежей по возможной будущей сделке, является авансом, а не задатком.
П. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" определено, «если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».
В судебной практике редко, но все же встречаются противоположные решения, когда за отказ от заключения основного договора на основании ранее подписанного сторонами предварительного договора суд взыскивает двойную сумму задатка.
Так, отменяя решение Первомайского районного суда г. Пензы от 17.10.2011 г., судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда указала следующее: судом установлено, что 04.08.2011 между Г.Л.В. (продавец) и К.А.И. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно данному договору недвижимое имущество продается за (...) руб., из которых первоначальный платеж в размере (...) руб. покупатель оплачивает в срок до 04.08.2011 в качестве задатка, а оставшиеся деньги в сумме (...) руб. - в момент подписания основного договора купли-продажи. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества до 10.08.2011 включительно. Из условий предварительного договора следует, что в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней после 10.08.2011 уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца. Задатком в рассматриваемом случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию .
К подписанию предварительного договора стороны нередко прибегают при отсутствии возможности заключить в настоящее время основной договор. В таких случаях предварительный договор служит важной ступенью к заключению основного договора. Не смотря на то, что предварительный договор не порождает перехода прав на имущество, он, как и любая другая двусторонняя и многосторонняя гражданско-правовая сделка, влечёт возникновение у сторон юридических прав и обязанностей.