Блоги

Существенное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью является причиной значительного завышения величины земельного налога.
Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка возможно путем обращения в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой на основании независимой оценки.

Согласно действующему российскому законодательству, все физические лица и организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, обязаны уплачивать земельный налог.

Однако, многие граждане и руководители организаций нередко задаются вопросом, почему земельный налог, который требует оплатить налоговый орган, так велик.

Прежде всего, разберемся, как считается земельный налог.

Земельный налог рассчитывается как налоговая база, умноженная на ставку налога.

В силу п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, а ставки же земельного налога устанавливаются соответствующим нормативным актом конкретного субъекта Российской Федерации.

Таким образом, чем меньше кадастровая стоимость земельного участка, тем меньше земельный налог.

Пунктом 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков производится государственная кадастровая оценка земель, которая проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 316 от 08.04.2000 г., государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно п. 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2), утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ № 255 от 20.07.2007 г., при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Определенная вышеуказанным способом кадастровая стоимость земельного участка утверждается соответствующим постановлением органа исполнительной власти субъекта РФ, после чего сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку массовая оценка не может учитывать все индивидуальные характеристики земельного участка, влияющие на его ценность, кадастровая стоимость земельного участка зачастую может значительно (не менее, чем на 30 %) отличаться от его реальной рыночной стоимости.

Существенное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью, конечно, является нарушением прав налогоплательщика на справедливое и обоснованное налогообложение. Для защиты своих прав налогоплательщик может оспорить кадастровую стоимость земельного участка в специальной комиссии при Роскадастре, однако такое оспаривание в настоящее время ограничено шестимесячным сроком с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости. По истечении указанного срока, оспаривание возможно только в суде.

Федеральным законом № 167-ФЗ от 22.07.2010 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в который была включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Если до вступления в законную силу Федерального закона № 167-ФЗ от 22.07.2010 г. п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости, то в настоящее время п. 3 ст. 66 ЗК РФ действует в редакции Федерального закона № 167-ФЗ от 22.07.2010, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Переломным моментом в возможности уменьшения кадастровой стоимости земельного участка явилось вынесение Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановления № 913/11 от 28.06.2011 г., в котором ВАС РФ изложил свою правовую позицию о том, что нарушенные права землевладельцев - налогоплательщиков подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. ВАС РФ указал, что такие споры должны рассматриваться по общим правилам искового производства, истцом в суде выступает собственник земельного участка или иной законный владелец, ответчиком – ФГБУ «Кадастровая палата». При этом, согласно правовой позиции ВАС РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. При этом, достоверность определения кадастровой стоимости принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, как и нормативный акт о ее утверждении, предметом оспаривания по возбужденному судом делу не являются.

Также исходя из позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 01.03.2011 г. № 275-О-О, действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Таким образом, подводя итог вышесказанному, следует вывод о том, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка, явно завышенные и не соответствующие данным о его рыночной стоимости, подлежат изменению. Для уменьшения кадастровой стоимости земельного участка необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой на основании независимой оценки. При этом, ошибкой является попытка вносить изменения о кадастровой стоимости в нормативный акт, утверждающий результаты кадастровой стоимости по конкретному региону.

После вступления в силу решения суда Кадастровая палата обязана внести изменения в Государственный кадастр недвижимости относительно величины кадастровой стоимости земельного участка, что является основанием для изменения – уменьшения земельного налога.