Блоги

Приобретение жилья в новостройках посредством заключения договоров об уступке имущественных прав требует определенной внимательности приобретателя, рискующего при определенных обстоятельствах, потерять вложенные в строительство денежные средства.

После принятия в 2004 году закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» многие проблемы на рынке долевого участия были сняты. Большинство из таких проблем было связано с двойными (подчас и тройными!!!) продажами квартир, когда застройщик заключал договора с разными приобретателями, либо когда деньги вкладывались в застройку жилья, возведение которого представляло собой в чистом виде самовольное строительство, не сопровождаемое отводом земельных участков и получением разрешения на строительство.
Но сегодня, если такие откровенно противоправные схемы, ушли в прошлое, им на смену пришли новые. Расскажу буквально о нескольких делах, защиту по которым мне посчастливилось осуществить буквально за последний год.
В первом случае, гражданин приобрел по договору долевого участия жилое помещение у посредника, который в отношении к застройщику являлся подрядчиком, выполняя определенную стадию монтажных работ. Обычная практика оплаты застройщиками своим подрядчикам вознаграждения за работы в виде предоставления имущественных прав на строящееся жилье обнаружила следующую проблему.
Дело в том, что гражданин, приобретая жилье и внося своему продавцу (подрядчику) оплату, не проверил надлежащее исполнение последним своих обязательств перед застройщиком по договору подряда. В итоге оказалось, что часть работ застройщиком не была принята, и фактически наш продавец-подрядчик остался просрочившим должником. Все бы ничего, если не условие договора с застройщиком, позволяющее переуступать имущественные права на квартиру только после полной оплаты застройщику, в данном случае в случае надлежащего исполнения условий подряда. Соответственно, застройщик сослался на недействительность договора уступки, что подтвердили судебные инстанции. Потребовались значительные усилия, чтобы стороны пришли к соглашению, по условиям которого, просроченное подрядчиком в денежном выражении на себя принял покупатель.

Отсюда первая опасность, с которой может столкнуться потенциальный дольщик, действительность уступаемого права. Дело в том, что предметом договоров цессии является именно обязательственное требование, но не сама вещь, создание которой является условием договора с застройщиком. Более того, нормативные предписания ориентируют нас на такое толкование права, согласно которому застройщик является лицом, создающим вещь для себя, и по сути являющийся ее собственником. Стало быть, те возможности, которые вытекают из обычного договора купли-продажи, предполагающие возможность возникновения права до момента полной оплаты, невозможность расторжения договора вследствие неоплаты и пр. в нашей ситуации по существу не действуют. Поэтому проверка правомочности продавца уступить имущественное право на долевую квартиру является важнейшим условием безопасного правового статуса приобретателя недвижимости.
Второе дело связано с желанием застройщика получить, на мой взгляд, неосновательное обогащение с приобретателя. Схема построена следующим образом.
Договор долевого участия от организации-посредника содержит условие о рассрочки оплаты, на которую клюют потребители. Рассрочка предоставляется на год. Отмечу, что данный срок является сроком исковой давности для требований о понуждении к государственной регистрации договора уступки. А без такой регистрации договора юридически не существует. Понятное дело, что никакой регистрации при подписании договора не осуществляется. Далее, продавец к моменту последнего платежа, примерно за месяц до окончания срока исковой давности, уведомляет покупателя о повышении цены и необходимости оплаты дополнительных 10-20% от первоначальной стоимости, мотивируя это изменениями рыночной среды. При этом людям предлагают подписать задним числом дополнительное соглашение об изменении стоимости квартиры. Ловушка захлопнулась. Все последующие упования на невозможность изменения первоначально установленной цены уже не действуют. Люди, боясь потерять свои сбережения, расторгают договора, забыв о том, что покупатель на жилье в рассрочку найдется всегда, а деньги, прокрученные застройщиком либо его аффилированным посредником, приносят неплохой профит по депозитам.
Ну и последний вариант, при котором чреваты сложности для покупателя, состоит в следующем. Свободные для застройки земли с удобной инфраструктурой найти довольно сложно. Многие застройщики поступают следующим образом. Приобретается в ближайшем пригороде небольшой участок из земель с разрешенным использования для индивидуального жилищного строительства. На нем возводится трех-четырех этажное строение с цокольным этажом. С покупателем заключается договор купли продажи квартиры. Если людям повезет, они по итогам строительства внезапно для себя получают долю в праве собственности на индивидуальный жилой дом, выдел собственных квадратных метров в границах планированной квартиры будет в данном случае невозможен поскольку сопряжен с переводом жилого дома в статус многоквартирного и изменением целевого назначения земельного участка, что в условиях существующей малоэтажной застройки вряд ли представится возможным. Если же покупателю не повезет, как это довольно часто бывает, в отношении застройщика будет вынесено решение о сносе самовольной постройки, поскольку даже при наличии разрешительной документации, строительство в целях раздувания площади ведется с отступлением от проекта и нарушение нормативно установленных планов застройки территорий.