Что нужно знать при заключении Договора участия в долевом строительстве.
1. Какими законами регулируется.
Основной закон, которым регулируются вопросы Договора участия в долевом строительстве - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» (здесь текст в актуальной редакции).
2. Кто может заключить договор долевого участия.
Участником долевого строительства (дольщиком) может быть любое лицо (физическое или юридическое).
Застройщик - лицо, которое:
- получило разрешения на строительство,
- опубликовало или разместило в сети Интернет проектную декларацию,
- имеет земельный участок (в собственности или в аренде) для строительства многоквартирного дома.
Проверяем наличие этих документов. Обращаем внимание на Разрешение на строительство (срок действия - может заканчиваться или уже закончится), в проектной декларации - на совпадение реквизитов разрешения на строительство, на адресные ориентиры земельного участка, если земля в аренде - на срок аренды (может заканчиваться или уже закончится).
3. Что должно быть в договоре.
Обязательно должны быть 4 условия:
- определение конкретного объекта долевого строительства (то что вам должны передать по окончании строительства);
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5-ти лет).
4. Форма договора.
Договор долевого участия - обязательно письменная форма + государственная регистрация договора. Договор считается заключенным с момента гос. регистрации. Регистрация осуществляется в органах Росреестра (http://www.rosreestr.ru/).
При регистрации уплачивается пошлина (с физических лиц - 200 рублей, с юридических лиц - 4000 рублей). Т.е. если дольщик - физическое лицо (гражданин), он уплачивает ½ от суммы пошлины - 100 руб., застройщик - юридическое лицо, оно уплачивает ½ от суммы пошлины - 2000 руб. Если и дольщик и застройщик юридические лица, они каждое уплачивают по 2000 руб.
Договор регистрируется в течении 30 дней.
По результату - у сторон сделки должен быть зарегистрированный договор (на договоре будет штамп Росреестра о государственной регистрации договора, на котором обязательно должна быть дата регистрации и номер регистрации.
Какие документы необходимо предоставить на регистрацию можно посмотреть например здесь http://to77.rosreestr.ru/registr/registr_standart/registr_standart_6.
5. Когда регистрируется собственность на объект долевого участия (квартиру).
После окончания строительства и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, дольщику передается квартира по акту приема-передачи.
Список документов, предоставляемых для государственной регистрации права собственности можно посмотреть здесь.
За регистрацию права взимается пошлина: 1000 руб. с физического лица, 15 000 руб. с юридического.
Регистрацию права Росреестр должен провести в течении 20 дней, если одновременно регистрируется ипотека, то в течении 5-ти дней для квартир, и в течении 15-ти дней для нежилых помещений.
По результату - собственнику выдают на руки Свидетельство о государственной регистрации права.
6. С какого момента дольщик должен нести расходы по содержанию квартиры.
Обязанность своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента передачи помещений по передаточному акту (смотрим п. 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, актуальную редакцию закона см. здесь - «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ).
